Calculadora de cap rate
Evalúa la rentabilidad de una inversión inmobiliaria calculando al instante su tasa de capitalización (cap rate) y su ingreso operativo neto (NOI)
Datos financieros
Cómo se calcula el cap rate
La tasa de capitalización (cap rate) es una medida básica para evaluar el rendimiento potencial de una propiedad de inversión. Representa el rendimiento de la propiedad en un año, como si se comprara totalmente en efectivo.
La fórmula: tasa de capitalización = (ingreso operativo neto ÷ valor del inmueble) × 100. El ingreso operativo neto (NOI) es el alquiler bruto anual menos todos los gastos operativos anuales, sin contar los pagos de la hipoteca.
Métricas de inversión
Cómo usar esta herramienta
- Ingresa el valor del inmueble o su precio de compra.
- Ingresa los ingresos brutos anuales (alquiler) que genera.
- Ingresa los gastos operativos anuales: impuesto predial, seguro, mantenimiento, expensas o cuotas de condominio y administración. No incluyas la cuota de la hipoteca.
- Lee la tasa de capitalización, el NOI anual y el NOI mensual antes de la deuda.
Ejemplo práctico
Un edificio con precio de 500.000 genera 48.000 de alquiler al año y cuesta 12.000 al año operarlo. El NOI es 48.000 − 12.000 = 36.000, así que la tasa de capitalización es 36.000 ÷ 500.000 = 7,20 % y el NOI mensual, 3.000. Si el vendedor indica el mismo alquiler pero tú encuentras 15.000 de gastos reales, el NOI baja a 33.000 y la tasa a 6,60 %: verificar los gastos importa más que el alquiler del anuncio. La tasa ignora la financiación, la vacancia y el crecimiento futuro; sirve para comparar inmuebles, no para predecir rendimientos.
Por qué existe esta herramienta y de dónde salen sus cifras
Quien invierte en inmuebles los compara por el ingreso que generan respecto a su precio. La herramienta usa la definición habitual, ingreso operativo neto ÷ valor de mercado, que ignora la financiación, los impuestos y los cambios futuros de alquiler o valor.
Fuentes
El método completo está en la sección «Metodología», justo debajo.
Metodología
Esta herramienta usa las matemáticas habituales para valorar inmuebles de renta. Su cifra clave, la tasa de capitalización, es el rendimiento del primer año sin financiamiento, según las cifras que ingreses.
Marco compara dos edificios y el que tiene más alquiler pierde
Marco duda entre dos edificios pequeños de alquiler. El edificio A cuesta 320.000 y recauda 30.400 al año; el B cuesta 450.000 y recauda 39.600. El B parece mejor porque paga más alquiler. Marco ingresa los números (misma moneda en todo) y suma los gastos que declara cada vendedor.
- A: 30.400 − 9.600 = NOI 20.800. 20.800 ÷ 320.000 = 6,50%, NOI mensual 1733,33.
- B: 39.600 − 15.300 = NOI 24.300. 24.300 ÷ 450.000 = 5,40%, NOI mensual 2025,00.
El B genera 3.500 más de NOI al año, pero cuesta 130.000 más, así que cada unidad de precio rinde menos. Antes de elegir el A, Marco pide al vendedor doce meses de facturas. Aparecen 2.400 de reparaciones que faltaban: los gastos suben a 12.000, el NOI baja a 18.400 y la tasa de capitalización a 5,75%, con NOI mensual de 1533,33. La diferencia con el B pasa de 1,10 a 0,35 puntos. Su decisión: pedir los mismos comprobantes al vendedor del B antes de volver a comparar. Es una estimación solo informativa, no asesoría de inversión; no incluye vacancia, financiamiento ni impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una “buena” tasa de capitalización? ▼
Depende del mercado y del tipo de inmueble. Las tasas bajas (alrededor de 3–5 %) suelen indicar menos riesgo y son comunes en zonas muy demandadas. Las tasas altas (8–10 % o más) suelen prometer más rendimiento, pero con más riesgo, edificios más antiguos o ubicaciones menos buscadas.
¿Debo incluir el pago de mi hipoteca en los gastos? ▼
No. La tasa de capitalización mira la propiedad como si se hubiera comprado en efectivo. Los pagos de la hipoteca son servicio de la deuda: dependen de las condiciones de tu préstamo, no de lo que genera la propiedad.
¿El NOI mensual es lo que realmente me queda? ▼
No. Es simplemente el NOI dividido entre 12, calculado antes de cualquier pago de hipoteca, vacancia, inversión de capital o impuesto sobre la renta. Tu flujo de caja real suele ser menor, así que toma esta cifra como el ingreso operativo mensual de la propiedad, no como ganancia.
¿Por qué mi tasa de capitalización es menor que el alquiler dividido por el precio? ▼
Porque la tasa de capitalización usa el ingreso operativo neto (NOI), no el alquiler bruto. Ejemplo: un inmueble valuado en 400.000 con 36.000 de alquiler anual y 12.000 de gastos operativos tiene un NOI de 24.000. La tasa es 24.000 / 400.000 = 6,00 % y el NOI mensual es 2.000. Dividir el alquiler por el precio da 9,00 %, una rentabilidad bruta que ignora impuestos, seguro y mantenimiento y hace que el mismo inmueble parezca mucho más fuerte. Compara con coherencia: una tasa de capitalización solo tiene sentido junto a otras calculadas con el NOI.
¿Qué se suele olvidar y cómo cambia el resultado? ▼
Los costos omitidos inflan la cifra. Si el ejemplo anterior ignorara 3.000 al año por vacancia y reparaciones, el NOI sería 21.000 y la tasa 5,25 % en lugar de 6,00 %. Un NOI muy bajo o negativo da una tasa muy baja o negativa, y un valor del inmueble vacío o en cero muestra 0,00 %. También se usa al revés: el NOI dividido por una tasa de mercado da un valor implícito, así que 24.000 al 6 % apunta a 400.000. En ambos sentidos son estimaciones aproximadas, no una tasación ni asesoría de inversión.