Calculateur de cap rate
Évaluez la rentabilité d’un investissement locatif en calculant en quelques secondes son taux de capitalisation (cap rate) et son revenu net d’exploitation (NOI)
Données financières
Comment le cap rate est calculé
Le taux de capitalisation (cap rate) est un indicateur immobilier de base pour évaluer le rendement potentiel d’un bien locatif. Il correspond au rendement du bien sur un an, comme s’il était acheté entièrement comptant.
La formule : taux de capitalisation = (revenu net d’exploitation ÷ valeur du bien) × 100. Le revenu net d’exploitation (NOI) correspond au loyer brut annuel moins toutes les charges d’exploitation annuelles, hors remboursements de prêt.
Métriques d'investissement
Comment utiliser cet outil
- Saisissez la valeur du bien ou son prix d'achat.
- Saisissez les revenus bruts annuels (loyers) du bien.
- Saisissez les charges d'exploitation annuelles : taxe foncière, assurance, entretien, charges de copropriété et gestion. N'incluez pas la mensualité du prêt.
- Lisez le taux de capitalisation, le NOI annuel et le NOI mensuel avant remboursement du crédit.
Exemple concret
Un immeuble au prix de 500 000 rapporte 48 000 de loyers par an et coûte 12 000 par an à exploiter. Le NOI vaut 48 000 − 12 000 = 36 000, donc le taux de capitalisation est 36 000 ÷ 500 000 = 7,20 % et le NOI mensuel 3 000. Si le vendeur annonce le même loyer mais que vous trouvez 15 000 de charges réelles, le NOI tombe à 33 000 et le taux à 6,60 % : vérifier les charges compte plus que le loyer affiché. Ce taux ignore le financement, les périodes de vacance et la croissance future ; il sert à comparer des biens, pas à prédire un rendement.
Pourquoi cet outil existe et d’où viennent ses chiffres
Les investisseurs immobiliers comparent les biens selon le revenu produit par rapport à leur prix. L’outil utilise la définition courante, revenu net d’exploitation ÷ valeur de marché, qui ignore le financement, les impôts et l’évolution future des loyers ou de la valeur.
Sources
La méthode complète est détaillée dans la section « Méthodologie » juste en dessous.
Méthodologie
Cet outil s’appuie sur les calculs classiques d’évaluation des biens de rapport. Son indicateur clé, le taux de capitalisation, est le rendement de la première année hors financement, d’après les chiffres que vous saisissez.
Marco compare deux immeubles et le plus gros loyer perd
Marco hésite entre deux petits immeubles de rapport. L’immeuble A coûte 320 000 et rapporte 30 400 par an ; l’immeuble B coûte 450 000 et rapporte 39 600. B paraît meilleur parce qu’il rapporte plus de loyers. Il saisit les chiffres (même devise partout) et ajoute les charges annoncées par chaque vendeur.
- A : 30 400 − 9 600 = NOI 20 800. 20 800 ÷ 320 000 = 6,50 %, NOI mensuel 1 733,33.
- B : 39 600 − 15 300 = NOI 24 300. 24 300 ÷ 450 000 = 5,40 %, NOI mensuel 2 025,00.
B dégage 3 500 de plus par an, mais coûte 130 000 de plus : chaque unité de prix rapporte donc moins. Avant de choisir A, Marco demande au vendeur douze mois de factures. 2 400 de réparations avaient été oubliées : les charges passent à 12 000, le NOI à 18 400 et le taux de capitalisation à 5,75 %, soit 1 533,33 par mois. L’écart avec B passe de 1,10 à 0,35 point. Sa décision : exiger les mêmes justificatifs du vendeur de B avant de comparer à nouveau. Il s’agit d’une estimation à titre indicatif, pas d’un conseil en investissement ; vacance, financement et impôts ne sont pas inclus.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un « bon » taux de capitalisation ? ▼
Tout dépend du marché et du type de bien. Un taux bas (environ 3 à 5 %) signale en général un risque plus faible et se voit dans les emplacements très recherchés. Un taux élevé (8 à 10 % ou plus) promet souvent un meilleur rendement, mais avec plus de risques, des immeubles plus anciens ou des emplacements moins prisés.
Dois-je inclure mon remboursement de prêt dans les dépenses ? ▼
Non. Le taux de capitalisation considère le bien comme s’il était payé entièrement comptant. Les mensualités de prêt relèvent du service de la dette : elles dépendent de vos conditions de crédit, pas de ce que le bien rapporte.
Le NOI mensuel correspond-il à ce qui me reste réellement ? ▼
Non. Il s'agit simplement du NOI divisé par 12, calculé avant toute mensualité de prêt, vacance locative, dépense d'investissement ou impôt sur le revenu. Votre cash-flow réel est généralement plus bas : considérez ce chiffre comme le revenu d'exploitation mensuel du bien, pas comme un bénéfice.
Pourquoi mon taux de capitalisation est-il inférieur au loyer divisé par le prix ? ▼
Parce que le taux de capitalisation repose sur le résultat net d'exploitation (NOI), pas sur le loyer brut. Exemple : un bien valant 400 000 avec 36 000 de loyers annuels et 12 000 de charges d'exploitation a un NOI de 24 000. Le taux est de 24 000 / 400 000 = 6,00 % et le NOI mensuel de 2 000. Diviser le loyer par le prix donne 9,00 %, un rendement brut qui ignore taxes, assurance et entretien et fait paraître le même bien bien plus solide. Comparez avec cohérence : un taux de capitalisation n'a de sens que face à d'autres taux calculés à partir du NOI.
Qu'oublie-t-on souvent, et comment cela modifie-t-il le résultat ? ▼
Les coûts oubliés gonflent le chiffre. Si l'exemple ci-dessus ignorait 3 000 par an de vacance et de réparations, le NOI serait de 21 000 et le taux de 5,25 % au lieu de 6,00 %. Un NOI très faible ou négatif donne un taux très faible ou négatif, et une valeur du bien vide ou nulle affiche 0,00 %. On utilise aussi la formule à l'envers : le NOI divisé par un taux de marché donne une valeur implicite, soit 24 000 à 6 % pour 400 000. Dans les deux sens, ce sont des estimations approximatives, ni une expertise ni un conseil en investissement.