Calculadora de cap rate
Avalie a rentabilidade de um imóvel para aluguel calculando na hora a taxa de capitalização (cap rate) e a receita operacional líquida (NOI)
Dados financeiros
Como o cap rate é calculado
A taxa de capitalização (cap rate) é uma medida básica para avaliar o retorno potencial de um imóvel de investimento. Ela representa o rendimento do imóvel em um ano, como se ele fosse comprado totalmente à vista.
A fórmula: taxa de capitalização = (receita operacional líquida ÷ valor do imóvel) × 100. A receita operacional líquida (NOI) é o aluguel bruto anual menos todas as despesas operacionais anuais, sem contar as parcelas do financiamento.
Métricas de investimento
Como usar esta ferramenta
- Informe o valor do imóvel ou o preço de compra.
- Informe a renda bruta anual (aluguel) que ele gera.
- Informe as despesas operacionais anuais: IPTU, seguro, manutenção, condomínio e administração. Não inclua a parcela do financiamento.
- Veja a taxa de capitalização, o NOI anual e o NOI mensal antes do financiamento.
Exemplo prático
Um imóvel de R$ 500.000 rende R$ 48.000 de aluguel por ano e custa R$ 12.000 por ano para operar. O NOI é 48.000 − 12.000 = 36.000, então a cap rate é 36.000 ÷ 500.000 = 7,20% e o NOI mensal é 3.000. Se o vendedor anunciar o mesmo aluguel mas você apurar R$ 15.000 de despesas reais, o NOI cai para 33.000 e a cap rate para 6,60%: conferir as despesas importa mais do que o aluguel do anúncio. A cap rate ignora financiamento, vacância e crescimento futuro; serve para comparar imóveis, não para prever retorno.
Por que esta ferramenta existe e de onde vêm os números
Quem investe em imóveis compara os imóveis pela renda que geram em relação ao preço. A ferramenta usa a definição padrão, renda operacional líquida ÷ valor de mercado, que ignora financiamento, impostos e mudanças futuras no aluguel ou no valor.
Fontes
A metodologia completa está na seção “Metodologia”, logo abaixo.
Metodologia
Esta ferramenta se baseia na matemática padrão de avaliação imobiliária. A métrica principal, a Taxa de Capitalização, representa o rendimento sem alavancagem de um imóvel no primeiro ano, com base nos valores que você informar.
Marco compara dois prédios e o maior aluguel sai perdendo
Marco está em dúvida entre dois prédios pequenos de aluguel. O prédio A custa 320.000 e rende 30.400 por ano; o B custa 450.000 e rende 39.600. O B parece melhor porque paga mais aluguel. Marco digita os números (mesma moeda em tudo) e soma as despesas informadas por cada vendedor.
- A: 30.400 − 9.600 = NOI 20.800. 20.800 ÷ 320.000 = 6,50%, NOI mensal 1.733,33.
- B: 39.600 − 15.300 = NOI 24.300. 24.300 ÷ 450.000 = 5,40%, NOI mensal 2.025,00.
O B gera 3.500 a mais de NOI por ano, mas custa 130.000 a mais, então cada unidade de preço rende menos. Antes de escolher o A, Marco pede ao vendedor doze meses de contas. Surgem 2.400 de reparos que ficaram de fora: as despesas sobem para 12.000, o NOI cai para 18.400 e a cap rate para 5,75%, com NOI mensal de 1.533,33. A diferença para o B diminui de 1,10 para 0,35 ponto. Decisão dele: pedir os mesmos comprovantes ao vendedor do B antes de comparar de novo. É uma estimativa só para informação, não consultoria de investimento; vacância, financiamento e impostos não estão incluídos.
Perguntas frequentes
O que é uma “boa” taxa de capitalização? ▼
Depende do mercado e do tipo de imóvel. Taxas baixas (cerca de 3% a 5%) costumam indicar menos risco e são comuns em regiões muito procuradas. Taxas altas (8% a 10% ou mais) costumam prometer mais retorno, mas com mais risco, prédios mais antigos ou localizações menos valorizadas.
Devo incluir a parcela do meu financiamento nas despesas? ▼
Não. A taxa de capitalização olha o imóvel como se ele tivesse sido comprado à vista. As parcelas do financiamento são serviço da dívida: dependem das condições do seu crédito, não do que o imóvel gera.
O NOI mensal é o que realmente sobra no meu bolso? ▼
Não. Ele é apenas o NOI dividido por 12, calculado antes de qualquer parcela de financiamento, vacância, investimentos em reforma ou imposto de renda. O fluxo de caixa real costuma ser menor, então encare o valor como a receita operacional mensal do imóvel, não como lucro.
Por que minha taxa de capitalização é menor que o aluguel dividido pelo preço? ▼
Porque a taxa de capitalização usa a receita operacional líquida (NOI), não o aluguel bruto. Exemplo: um imóvel avaliado em 400.000 com 36.000 de aluguel anual e 12.000 de despesas operacionais tem NOI de 24.000. A taxa é 24.000 / 400.000 = 6,00% e o NOI mensal é 2.000. Dividir o aluguel pelo preço dá 9,00%, uma rentabilidade bruta que ignora impostos, seguro e manutenção e faz o mesmo imóvel parecer bem mais forte. Compare com coerência: a taxa de capitalização só faz sentido ao lado de outras calculadas a partir do NOI.
O que costuma ser esquecido e como isso muda o resultado? ▼
Custos omitidos inflam o número. Se o exemplo acima ignorasse 3.000 por ano de vacância e reparos, o NOI seria 21.000 e a taxa 5,25% em vez de 6,00%. Um NOI muito baixo ou negativo gera taxa muito baixa ou negativa, e um valor do imóvel vazio ou zerado mostra 0,00%. Também se usa a conta ao contrário: o NOI dividido por uma taxa de mercado dá um valor implícito, então 24.000 a 6% aponta para 400.000. Nos dois sentidos são estimativas aproximadas, não uma avaliação nem recomendação de investimento.