Cap Rate Rechner
Bewerten Sie die Rentabilität einer Immobilieninvestition, indem Sie sofort deren Kapitalisierungsrate (Cap Rate) und das Nettobetriebsergebnis (NOI) berechnen
Finanzdaten der Immobilie
Wie die Cap Rate berechnet wird
Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) ist eine grundlegende Immobilienkennzahl zur Bewertung der potenziellen Rendite eines Anlageobjekts. Sie stellt die Rendite einer Immobilie über ein Jahr dar, unter der Annahme, dass die Immobilie komplett mit Eigenkapital gekauft wird.
Die Formel: Cap Rate = (Nettobetriebsergebnis ÷ Immobilienwert) × 100. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist die Bruttojahresmiete abzüglich aller jährlichen Betriebskosten, ohne Kreditraten.
Investitionskennzahlen
So nutzen Sie das Tool
- Geben Sie den Immobilienwert bzw. Kaufpreis ein.
- Tragen Sie die jährlichen Bruttoeinnahmen (Miete) ein.
- Geben Sie die jährlichen Betriebskosten ein: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Hausgeld und Verwaltung. Die Kreditrate gehört nicht dazu.
- Lesen Sie Cap Rate, jährlichen NOI und monatlichen NOI vor Schuldendienst ab.
Rechenbeispiel
Ein Gebäude für 500.000 bringt 48.000 Miete im Jahr und kostet 12.000 im Jahr im Betrieb. Der NOI beträgt 48.000 − 12.000 = 36.000, die Cap Rate also 36.000 ÷ 500.000 = 7,20 %, der monatliche NOI 3.000. Nennt der Verkäufer dieselbe Miete, Sie ermitteln aber 15.000 reale Kosten, sinkt der NOI auf 33.000 und die Cap Rate auf 6,60 % – deshalb zählt die Prüfung der Kosten mehr als die Miete im Exposé. Die Cap Rate blendet Finanzierung, Leerstandsschwankungen und Wertsteigerung aus; sie eignet sich zum Vergleichen von Objekten, nicht zur Renditeprognose.
Warum es dieses Tool gibt und woher die Zahlen stammen
Immobilieninvestoren vergleichen Objekte nach dem Ertrag im Verhältnis zum Preis. Das Tool nutzt die gängige Definition, Nettobetriebsertrag ÷ Marktwert; Finanzierung, Steuern und künftige Änderungen von Miete oder Wert bleiben außen vor.
Quellen
Die vollständige Methodik finden Sie im Abschnitt „Methodik“ direkt darunter.
Methodik
Dieses Tool basiert auf der Standard-Mathematik zur Bewertung von Gewerbeimmobilien. Die Kernkennzahl, die Kapitalisierungsrate (Cap Rate), stellt die unverschuldete Rendite einer Immobilie im ersten Jahr auf Basis Ihrer Eingaben dar.
Marco vergleicht zwei Häuser, und die höhere Miete verliert
Marco entscheidet zwischen zwei kleinen Mietshäusern. Haus A kostet 320.000 und bringt 30.400 im Jahr, Haus B kostet 450.000 und bringt 39.600. B wirkt stärker, weil es mehr Miete zahlt. Er gibt die Zahlen ein (durchgehend dieselbe Währung) und ergänzt die Kosten, die der jeweilige Verkäufer nennt.
- A: 30.400 − 9.600 = NOI 20.800. 20.800 ÷ 320.000 = 6,50 %, monatlicher NOI 1.733,33.
- B: 39.600 − 15.300 = NOI 24.300. 24.300 ÷ 450.000 = 5,40 %, monatlicher NOI 2.025,00.
B erwirtschaftet 3.500 mehr NOI pro Jahr, kostet aber 130.000 mehr; je eingesetzter Einheit fließt also weniger zurück. Bevor Marco sich für A entscheidet, fordert er vom Verkäufer zwölf Monate Belege an. Es tauchen 2.400 Reparaturkosten auf, die fehlten: Die Kosten steigen auf 12.000, der NOI sinkt auf 18.400 und die Cap Rate auf 5,75 %, monatlicher NOI 1.533,33. Der Abstand zu B schrumpft von 1,10 auf 0,35 Punkte. Seine Entscheidung: Er verlangt dieselben Unterlagen auch vom Verkäufer von B, bevor er erneut vergleicht. Das ist eine Schätzung nur zur Information, keine Anlageberatung; Leerstand, Finanzierung und Steuern sind nicht enthalten.
Häufige Fragen
Was ist eine „gute“ Cap Rate? ▼
Das hängt vom Markt und von der Objektart ab. Niedrigere Cap Rates (etwa 3–5 %) deuten meist auf geringeres Risiko hin und sind in gefragten Toplagen üblich. Höhere Cap Rates (8–10 % und mehr) versprechen oft mehr Rendite, gehen aber mit mehr Risiko, älteren Gebäuden oder weniger gefragten Lagen einher.
Sollte ich meine Hypothekenzahlung in die Kosten einbeziehen? ▼
Nein. Die Cap Rate betrachtet die Immobilie so, als wäre sie komplett bar bezahlt. Kreditraten sind Schuldendienst und hängen von Ihren Kreditkonditionen ab, nicht davon, was die Immobilie selbst erwirtschaftet.
Ist der monatliche NOI das, was tatsächlich bei mir ankommt? ▼
Nein. Er ist lediglich der NOI geteilt durch 12 und wird vor Kreditraten, Leerstand, Investitionsausgaben und Einkommensteuer berechnet. Der tatsächliche Cashflow nach allen Abzügen liegt meist niedriger, daher ist der Wert das monatliche Betriebsergebnis der Immobilie und kein Gewinn.
Warum ist meine Kapitalisierungsrate niedriger als Miete geteilt durch Preis? ▼
Weil die Rate auf dem Nettobetriebsergebnis (NOI) beruht, nicht auf der Bruttomiete. Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 400.000 mit 36.000 Jahresmiete und 12.000 Betriebskosten hat einen NOI von 24.000. Die Rate beträgt 24.000 / 400.000 = 6,00 %, der monatliche NOI 2.000. Teilen Sie stattdessen die Miete durch den Preis, erhalten Sie 9,00 % – eine Bruttorendite, die Steuern, Versicherung und Instandhaltung ignoriert und dieselbe Immobilie deutlich stärker aussehen lässt. Vergleichen Sie konsequent: Eine Cap Rate sagt nur etwas im Vergleich zu anderen, ebenfalls aus dem NOI berechneten Cap Rates.
Was wird häufig vergessen, und wie verändert es das Ergebnis? ▼
Vergessene Kosten blähen die Kennzahl auf. Würde das obige Beispiel 3.000 pro Jahr für Leerstand und Reparaturen ignorieren, läge der NOI bei 21.000 und die Rate bei 5,25 % statt 6,00 %. Ein sehr niedriger oder negativer NOI ergibt eine sehr niedrige oder negative Rate, und ein leerer oder auf null gesetzter Immobilienwert zeigt 0,00 %. Häufig rechnet man auch rückwärts: NOI geteilt durch eine Markt-Cap-Rate ergibt einen impliziten Wert, 24.000 bei 6 % also 400.000. Beide Richtungen sind grobe Schätzungen, weder Gutachten noch Anlageberatung.